"Leaseback: la fórmula que pone en juego el patrimonio público de los municipios"

Varias municipalidades han optado por operaciones de leaseback con entidades financieras, comprometiendo terrenos que albergan colegios, parques, centros de salud y edificios públicos. Esta fórmula les permite obtener recursos inmediatos mediante la venta de inmuebles, que luego arriendan con la opción de recompra. Aunque no es una práctica habitual, al menos ocho municipios han utilizado esta herramienta entre 2023 y 2024.

Peñalolén, Santiago, Recoleta, San Joaquín, Cerro Navia, Viña del Mar, La Serena y Zapallar figuran entre las comunas que han comprometido bienes públicos en este tipo de operaciones. En todos los casos, los leaseback fueron justificados como medidas para pagar deudas, financiar infraestructura o mantener servicios municipales esenciales.

Peñalolén y el parque Juan Pablo II

En noviembre de 2024, el concejo municipal de Peñalolén aprobó un leaseback dejando como garantía el Parque Juan Pablo II. El terreno, de casi 23 mil metros cuadrados y con un avalúo fiscal superior a los $5 mil millones, sería ofrecido como respaldo a un banco en caso de incumplimiento de pagos. Según actas municipales, esta operación busca cubrir deudas de 2024 con proveedores y regularizar subvenciones a sus corporaciones.

Esta no es la primera vez que Peñalolén utiliza el parque como garantía. Ya en 2011 y 2020 se recurrió al leaseback con el mismo predio y otros terrenos municipales, para financiar proyectos como el centro cívico cultural de San Luis y una clínica odontológica.

Otros municipios y bienes comprometidos

• Viña del Mar licitó en 2024 una operación de más de $17 mil millones que incluyó terrenos de departamentos municipales y juzgados.

• La Serena realizó una operación con Eurocapital sobre el inmueble de su corporación municipal.

• Zapallar comprometió cinco bienes raíces para construir su edificio consistorial.

• Recoleta utilizó este mecanismo en 2008 y nuevamente lo intentó durante la pandemia, aunque desistió en 2022 al resolver sus problemas financieros.

• Santiago firmó en 2017 un leaseback con Banco Estado sobre su edificio de calle Amunátegui.

• San Joaquín comprometió en 2010 el terreno de un colegio y en 2018 un CESFAM y una escuela básica.

• Cerro Navia recurrió al leaseback en 2011 con el edificio consistorial como garantía.

Evaluación y regulación

Para llevar a cabo un leaseback, los municipios deben seguir un proceso que incluye la evaluación financiera, aprobación del concejo municipal y autorización de la Dirección de Presupuestos (Dipres). Solo tras esta aprobación se realiza la licitación con entidades financieras.

La Dipres confirmó que actualmente hay dos solicitudes en evaluación y que durante 2023 y 2024 se aprobaron cuatro operaciones. Aunque no se dispone de información sobre pérdidas de bienes por parte de municipios, el riesgo es latente si se incumplen los pagos.

Críticas al uso de la herramienta

Aunque el leaseback fue concebido para financiar grandes proyectos de desarrollo comunal, como luminarias o centros cívicos, su uso se ha extendido para cubrir déficits financieros. Esto ha generado preocupación por el tipo de bienes comprometidos y el eventual traspaso de propiedad pública a manos privadas si no se cumplen los pagos.

En cuanto a la banca, algunas entidades han confirmado que mantienen este tipo de contratos con municipios, evaluándolos caso a caso. Otras declinaron referirse al tema. Las operaciones realizadas hasta ahora han sido cumplidas, pero el debate sobre la conveniencia y los riesgos de este mecanismo sigue abierto en el ámbito municipal.